Gastos de Escritura en Mendoza: ¿Quién paga qué?

Guía Definitiva: Gastos de Escritura en Mendoza y Distribución de Costos

Antes de concretar la compra o venta de una propiedad, es necesario entender qué comprenden los llamados "gastos de escritura". No se trata de un solo concepto, sino de un conjunto de erogaciones necesarias para formalizar la transferencia de dominio de un inmueble ante la ley. La transparencia en los costos de cierre es un estándar que aplicamos en cada operación, asegurando tranquilidad jurídica tanto para el mercado local como para los inversores internacionales que confían en los activos productivos de nuestra región.

¿Qué integran los Gastos de Escrituración?

La formalización de un título perfecto requiere la intervención de distintos actores y organismos. Los principales gastos que integran la escrituración son:

• Honorarios del escribano: El escribano público es el profesional del derecho encargado de redactar la escritura traslativa de dominio, verificar la titularidad y los gravámenes del inmueble, certificar firmas y elevar la copia al Registro de la Propiedad Inmueble. En una compraventa inmobiliaria típica, la alícuota de referencia regulada por la Ley Provincial N° 8100 y sus modificatorias es del 2% del valor de venta.
• Estudio de Títulos: Consiste en la revisión legal y el análisis exhaustivo de los antecedentes del inmueble, por lo general analizando los últimos 20 años, para comprobar que no existan vicios jurídicos en la cadena de transmisiones anteriores.
• Informes y certificados: Para poder escriturar, se deben solicitar informes de dominio actualizado, inhibiciones del vendedor, certificados de deudas de impuestos inmobiliarios, de Aysam y certificado castral, entre otros. Cada uno de estos informes tiene un costo que forma parte de los gastos de escrituración.
• Tasas del Registro de la Propiedad Inmueble: Una vez firmada la escritura, el escribano debe inscribirla en este organismo, el cual cobra derechos de inscripción y otros aranceles que varían según el valor del inmueble.
• Aportes al Colegio de Escribanos: Existe un aporte obligatorio al Colegio de Escribanos de Mendoza calculado como un porcentaje sobre el valor de la operación.

Más información en: https://cn.cnmza.org.ar/?page_id=47

Ver Tabla de Honorarios 25/03/2026

 

El Panorama Impositivo: Sellos, ITI y Ganancias

Los tributos representan una parte significativa de los costos de cierre en una operación inmobiliaria:

Impuesto de Sellos:

Es un tributo puramente provincial que grava los actos jurídicos documentados. La Ley Impositiva 2026 de Mendoza establece un Programa de Reducción Plurianual de Alícuotas para inmuebles radicados en la Provincia: 2,25% en 2025, 2% en 2026 y 1,75% en 2027.

Actualmente asciende al 2% en las operaciones sobre inmuebles radicados en la Provincia.

Ejercicio Fiscal	2025	2026	2027
Alícuota	2,25%	2%	1,75%

Texto actualizado: Ley Impositiva 2026 – ver artículo 7.b)

ITI e Impuesto a las Ganancias

• Fin del ITI: El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado a partir del 8 de julio de 2024 por la Ley 27.743. Anteriormente, gravaba con el 1,5% sobre el precio de venta a personas físicas que vendían propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto a las Ganancias (Impuesto Cedular): Las propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2018 eran gravadas por el Impuesto Cedular del 15%, que gravaba la diferencia entre el valor de venta y el de costo actualizado para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018.

El artículo 192 de la Ley de Modernización Laboral introdujo una exención para personas humanas en ventas ocasionales de propiedades, aplicable a operaciones realizadas desde el 1 de enero de 2026.

Más información: https://www.iprofesional.com/impuestos/452104-impuesto-venta-propiedades-eliminado-cuanto-vas-ahorrar-vender-departamento

 

• Cuándo SÍ se paga Ganancias: Siguen gravadas las operaciones realizadas por empresas y sociedades, los habitualistas que se dedican profesionalmente a la compraventa, y las personas humanas que vendan inmuebles rurales explotados directamente bajo un esquema de empresa unipersonal, como viñedos o fincas.

 

¿Quién paga qué? La Regla de la Partición Fraccionaria

A diferencia de lo que ocurre en otras provincias argentinas, donde la parte compradora asume la totalidad de los gastos o se dividen aritméticamente, en Mendoza los usos y costumbres establecen una distribución de dos tercios a cargo del comprador y un tercio a cargo del vendedor:

• Gastos de escritura (incluidos honorarios de escribano): 2/3 a cargo del comprador y 1/3 a cargo del vendedor.
• Impuesto de Sellos: Se divide en partes iguales (50% cada parte).
• Impuesto a las Ganancias: De corresponder, es asumido íntegramente por la parte vendedora.
• Operaciones con Crédito Hipotecario: En caso de que la adquisición se realice mediante un crédito bancario, la totalidad de los honorarios notariales, aranceles registrales y gastos correspondientes exclusivamente a la constitución de la hipoteca son asumidos al 100% por la parte compradora.

Esta distribución no responde a una arbitrariedad, sino que pondera los intereses de ambas partes. El comprador necesita obtener un título perfecto, inatacable y su rápida inscripción registral para obtener la oponibilidad frente a terceros. Por su parte, el vendedor tiene la obligación legal ineludible de entregar la cosa, perfeccionar la transmisión y garantizar el saneamiento frente a evicción y vicios redhibitorios, lo que justifica jurídicamente que deba colaborar de manera activa y financiera en la génesis del título que transmite.

 

El caso de la "Primera Escritura" ante Desarrolladores y Loteos

En la provincia de Mendoza —en sintonía con las prácticas del mercado inmobiliario nacional— cuando la operación involucra la compra de un inmueble nuevo directamente a un desarrollador (como puede ser un loteo, un fideicomiso al pozo o un edificio de departamentos), el escenario cambia y se tramita la denominada "primera escritura".

En este tipo de desarrollos, los usos y costumbres comerciales dictan que la totalidad (100%) de los gastos correspondientes a la escrituración recaigan exclusivamente sobre la parte compradora.

 

El Plano de Mensura: Requisito de Validez

La formalización de cualquier transferencia de dominio en la provincia de Mendoza exige la existencia de un Plano de Mensura vigente e inscripto (actualizado).

Si bien no forma parte de los gastos de escritura debe ser considerado realizar la tarea oportunamente, en caso de que la mensura no esté actualizada, para poder realizar la transferencia de dominio. Este es un gasto que debe afrontar el vendedor.

Este procedimental encuentra su fundamento en las directrices de la Ley Nacional de Catastro y en la normativa provincial, las cuales persiguen el objetivo de consolidar y transparentar el estado parcelario de la totalidad de los inmuebles del territorio.

 

La planificación fiscal y legal es el primer paso hacia una inversión inmobiliaria exitosa. En Cumbrein, garantizamos absoluta transparencia en los costos de cierre para que su capital rinda al máximo.

Autor: Lic. Danilo Bessone | Corredor Público Inmobiliario – Matrícula Nº 1923

Socio Gerente en Cumbrein Inversiones Inmobiliarias y Desarrollos